地卖不掉了？多城第二轮集中供地流拍，地方财(2)

　　集中供地却遭遇流拍，供给与需求不相匹配，这显然不是令人满意的结果。

　　那么，造成重点城市大面积土地流拍的原因是什么？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析指出，类似杭州的流拍，从直接原因看，和竞品质的约束有关。竞品质涉及的工作量更大，即房企需要在品质优化方面不断做方案，加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束比较大，包括现房销售等，这也会使部分房企进行回避。所以此类竞品质地块后续如何更好地推向市场，真正吻合房企拿地的意愿，也是非常关键的。

　　“实际上房企出现这样的现象，应是值得当前重点关注的风险点。” 严跃进向《中国经济周刊》记者表示，近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。所以需要不断关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大挑战。同时，类似拿地意愿减弱的情况，也说明各地管控中需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

　　中财——中证鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成则向《中国经济周刊》记者分析，今年以来全国继续坚持“房住不炒”的原则，也对市场进行了相应的政策调控，还约谈了一些地方官员。从9月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价涨幅确实呈回落的趋势，再加上经济仍然处于逐步回落态势，势必会对土地市场产生影响。

　　温来成称，再加上前些年房企盲目、激进扩张，许多企业产生了高负债问题，更有恒大、华夏幸福(4.010, 0.00, 0.00%)等出现明显经营困难的房企。在“三道红线”、融资政策收紧防止房企无序扩张的压力之下，不少开发商的资金链很受影响，即使想拿地，也是心有余而力不足。这使不少地方政府在招拍挂过程中，频频出现流拍现象。

　　“其实还是因为房企拿地面临很多压力，一个是资金的压力，这是当前房企所需要注意的地方。另一个是拿地本身的压力，一些地块的要求较高。”严跃进直言，恒大事件本身对于别的房企直接影响小，但是反映了共性问题，即类似恒大这种大房企都有这样大的压力，那么别的房企压力估计也不小。

　　在严跃进看来，当前土地市场需要关注过冷或流拍等问题，充分说明了市场的新动态和新情况，总体上说，当前一些大城市或热点城市也出现了降温，这都是需要注意的风险。后续预计土地供地和土地交易方面的政策或有调整的可能，值得观察和期待。

　　那么，对于购房者而言，土地流拍释放出哪些信号？

　　严跃进分析称，从消费者和购房者的角度看，近期会关注房价的下跌情况和银行信贷等，流拍等关注会比较少。但是反过来看，流拍事件多了，或会有楼市不景气的预期和判断，这会使盲目看涨的心态减少，这是很关键的一个内容。

　　会影响地方财政收入吗？

　　国有土地使用权出让收入是地方财政收入的重要来源，不少舆论担忧，开发商不积极，最直接的效应是地方土地财政收入锐减。

　　“从地方财政角度来看，房地产市场的相对萎缩，特别是土地价格的下降，对于地方财政会有相应的影响。” 温来成向《中国经济周刊》记者直言，这在以前直接表现为来自土地出让金收入的下降，目前还出现了一种新的情况，“地方政府发行的专项债券，实际上大多数是以土地收入为偿还来源，特别是对于快要到期的债券，如果土地价格出现问题，可能影响这些债券的还本付息。”

　　“连锁反应是明显的，流拍就说明供地没完成，自然会对地方政府有压力。而且流拍也影响了项目的供应，影响房屋工程等投资。”严跃进向《中国经济周刊》记者分析称，不过“流拍”还不至于会成为常态，土地市场本身有博弈概念，类似流拍也会倒逼地方政府修正土地供地规则。当前估计各类新政策也在路上。从交易角度看，流拍显然影响了正常的供地节奏等，所以不是好事。当然，流拍也说明市场降温，这意味着政策会有缓和的可能。

文章来源：《地方财政研究》 网址: http://www.dfczyjzz.cn/zonghexinwen/2021/1202/619.html